物业管理行业的领军者,时期舟刊

原标题:时代舟刊 | 英国BSI认证铂金物业管理,共构中创理想生活

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初到时代都会艺术示范区

原标题:克而瑞证券|碧桂园服务:物业管理行业的领军者

物业管理的服务周到细致

首页摘要

烈阳日给客户的爱车遮阳

审慎推荐,目标价格28.91港元/股。我们对碧桂园服务控股有限公司(简称“碧桂园服务”或“公司”)进行首次覆盖,目标价格28.91港元/股,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年EPS。

每一处砖瓦都细心去呵护

稳健的财务数据。2018年碧桂园服务实现收入46.75亿元,归母净利润9.23亿元,同比分别增长49.8%和129.8%。2018年公司ROE为40.8%,高于香港上市的内地物管公司2018ROE均值。2019H1公司实现收入35.16亿元,归母净利润8.17亿元,同比增长分别为74.4%和73.4%。

The service of property management

坚实的股东基础。碧桂园控股有限公司(简称“碧桂园控股”)与碧桂园服务同属于一个实际控制人。“克而瑞销售排行榜”显示,截至2019年9月底,碧桂园控股的全口径销售总金额高达5,805.4亿元,同比增长5.2%;操盘面积6,127.9万平方米,在排行榜中均位列第一。碧桂园控股为碧桂园服务的发展提供了有力的支持。截至2019年上半年底,碧桂园服务的收费面积为2.17亿平方米,其中80%来自碧桂园控股。

is thorough and meticulous

增值服务收入占比提升。随着公司社区覆盖率提升、增值服务项目经验的丰富和多样化,我们预计增值服务将以高于物管收入的增速扩张。根据管理层预计,该块业务收入增速在2019年可以保持在50%以上,毛利率可以保持在60%的水平。

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开展三供一业,实现多元化发展。2018年公司进入了三供一业(供水、供电、供热及物业管理)分离移交改革领域,已经开始着手接管项目。未来全面接管后,该块业务将会为公司带来1.32亿平方米的管理面积,其中物业项目管理面积约为9,020万平方米,覆盖了全国11个省的53个城市,供热项目管理面积约为4,170万平方米,覆盖了全国6个省的8个城市。该业务的推广将进一步丰富公司管理物业的种类,同时为公司收入增长做出显著贡献。

理想的生活从进社区门那一刻起

风险提示:碧桂园控股竣工未及预期,并购项目整合不及预期。

而物业服务对生活品质十分重要

估值

周到细致的物业服务提升居住体验

基于我们DCF的模型,给予碧桂园服务每股28.91港元的估值,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年的EPS。我们的估算包括了三供一业。审慎起见,我们假设公司长期将保持至少每年5亿元的投入用于并购和资本支出。我们的目标价格之于公司当前股价有14.5%的升幅。

物业服务是大宅的门面也是担当

DCF估值

物业服务是提升大宅价值的所在

基于我们DCF的模型,给予碧桂园服务每股28.91港元的估值,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年的EPS。

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我们的DCF模型假设碧桂园服务在2027年之前一直保持双位数的收入增长。碧桂园服务的规模效应将有效提升其盈利能力,故而使公司的息税前利润率一直维持在15%以上的水平。鉴于碧桂园服务将于2020年重新申请所得税优惠政策,保守起见,我们假设公司2020年的实际税率将维持在25%。

时代都会甄选中国物业前三强

考虑到碧桂园服务的物业具有较大规模,需要一定资本支出维持,我们假设公司每年将至少拿出5个亿用于对外投资和资本支出。而随着公司规模体量的扩大、服务质量的提升,公司将更多投入资金在平台运营,进而其营运资本的现金流入会慢慢减少。

英国BSI严苛认证碧桂园铂金物管

我们的DCF 模型永续经营部分假设了2%的长期收入增长率。我们的CAMP
模型假设了4%的无风险利率和6%的市场风险;基于Bloomberg的统计,我们给予公司1.115的Beta,这相当于10.7%的WACC。

共构「时代都会」理想社区生活

我们的DCF得出的企业价值为679.05亿元,其中302.64亿元为从2019年到2029年的自由现金流折现值,315.11亿元为永续经营部分的现值。我们的DCF模型最终得出的公司估值为每股28.91港元。

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业务

上市物业 服务理想生活

碧桂园服务创立于1992年,总部位于广州佛山,2018年6月19日在港交所上市,股票代码为6098.HK。公司目前的主要业务有三块,分别是物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。截至2019年6月30日,公司合同管理面积达到5.84亿平方米,收费面积约为2.17亿平方米。公司当前储备面积高达3.67亿平方米,为业内第一。2019年上半年公司总营业收入达到35.16亿元,同比增长74.4%;归母净利润8.17亿元,同比增长73.4%。

6月19日上午9时30分,碧桂园服务(HK.6098)正式在港交所主板挂牌上市。
碧桂园服务以介绍形式登陆港股,开市价格录得每股10港元,总市值最高达到250亿港元,成功冲上港股物业服务板块第一的位置。

1。业务总览

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碧桂园服务创立于1992年,总部位于广州佛山。公司于2015年开始市场化,2018年6月19日在港交所上市,股票代码为6098.HK。公司当前的业务主要有三个板块,分别是物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。在中国物业管理协会发布的《2019物业服务企业综合实力500强》榜单中,公司位列第三。

碧桂园服务是国内领先的住宅物业管理服务商,稳居中国物业服务百强企业综合实力前三。在2018年中指院发布排名中,碧桂园服务经营绩效名列第一。

2018年,公司总营业收入达46.75亿元,同比增速为49.8%;毛利润17.62亿元,同比增速70.1%。2019H1的总营业收入为35.16亿元,同比增速为74.4%;毛利润13.78亿元,同比增长75.3%。

5H服务理念 以人为本

2019H1总营收中物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务的收入占比分别为73.6%、8.7%、16.9%,相较2018H1各个板块的收入占比分别-4.0ppt、+0.2ppt、+3.3ppt。

碧桂园物业不断与时俱进,提出了“5H”服务理念,力求在社区生活中,以五星级服务标准给业主构造理想社区生活。

2。物业管理服务总览

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物业管理服务指的是公司为业主、住户及物业开发商提供的一系列管理服务,包括保安、开荒清洁、绿化、园艺和维修保养服务等。公司现阶段物业管理组合中的重点是住宅社区,同时也涵盖了商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府、医院及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园、景区和学校等非住宅物业。物业管理服务是公司当前收入的主要来源,但随着公司对增值服务的大力发展,物业管理服务的收入占比在不断下降,我们认为这个收入结构调整趋势是对公司未来发展有益的。2018年物业管理服务收入为34.45亿元
,占总营收的73.7%。2019H1物业管理服务收入达25.86亿元,同比增长74.4%,占总营收的73.6%,相较去年同期下降4个百分点。

倡导Health——身体健康,打造社区宜居环境;Heart——心灵滋养,开展社区文化活动;Home——家与亲情,倡导和谐睦邻关系;High-tech——智能科技,把现代技术融入社区生活;Hope——创造希望,引领业主参与公益这五方面内容作为缔造和谐幸福社区的标准。

碧桂园服务的合同管理面积和收费面积实现了快速增长。截至2019年6月30日,公司收费面积为2.17亿平方米,相较2018年底增长了19.5%;合约面积为5.84亿平方米,相较2018年底增长了15.7%。

英国BSI严苛认证 铂金物管

碧桂园服务收费面积的增长主要受益于两方面:一是来自于碧桂园控股的支持。2019H1的收费面积相较2018年底增长了3,530万平方米,其中76%的增长来自碧桂园控股;二是来自对外部物业管理公司的并购、以及对中小地产商和二手存量物业的拓展。2018年来自第三方物业的收费面积同比增速达到170.3%。碧桂园服务于2018年11月从史小琴女士和帕拉丁股权投资有限公司收购了北京盛世物业管理公司70%股权,成都佳祥、成都清华逸家、南昌佳洁和上海睿靖宝业的100%股权,并购对价共6.82亿元。该次并购标的于2018年12月并表,给公司带来新增收费面积约1,600万平方米。截至2019年6月底,公司3.67亿平方米的储备面积中大约20%,即7000多万平方米来自和中小型开发商的合作。

作为全球权威的标准研发和国际认证评审服务提供商,BSI倡导制定了世界上流行的ISO9000系列管理标准。作为第一个国家标准化机构,有100多年历史,和德国VDE认证、法国NF认证一样,有很高的公信力。

2018年物业管理服务的毛利率为31.9%,相较2017年提高了2.5个百分点。这主要受益于四个方面:第一,公司收费面积中的新盘物管费单价有所提升;第二,来自碧桂园集团的新盘项目规模大且较集中,有助于公司降低每平米运营成本。2018年碧桂园服务平均每个项目的收费面积约为21.6万平方米,高于2018年物业百强的平均水平19.4万平方米
;第三,碧桂园控股的诸多项目已经下沉到了三四线城市,相较一二线城市,公司所接管的三四线项目的物业管理收费单价相差不大,但人力成本更低,促使整体边际效益提升;第四,公司一直坚持在科技上不断投入和创新,这也部分缓解了人力成本上涨带来的压力。

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2019H1物业管理服务的毛利率为35.7%,相较去年同期提升了1.4个百分点。这主要受益于两个方面:第一,在管项目密度提升,规模效应有所体现;第二,通过提高人工效能、社区智能化及节能化改造等措施有效控制了成本并使得人工成本进一步下降。

拥有庞大体系的碧桂园物业,能获得英国BSI严苛认证的铂金物管实属不易。这意味着,碧桂园物业的服务标准与世界共鉴。

2.1。 物业管理服务按项目来源划分

时代都会携手铂金物管

按照项目的来源,可以将物业管理服务的收入和收费面积分为来自碧桂园控股和来自第三方物业(除了碧桂园控股提供的物业以外的所有物业)两类。公司作为碧桂园控股分拆上市的物业管理公司,受益于碧桂园控股的发展,能几乎中标全部的碧桂园控股开发的楼盘项目,这为公司的收费面积增长提供了保障。自2015年公司开始市场化以来,管理层也一直在积极寻求碧桂园体系外的物业管理机会,将其物业管理对外输出。

恭迎您归家

2018年公司物业管理服务收入34.45亿元,其中来自碧桂园控股的收入达30.54亿元,占物管总收入的88.6%,相较2017年占比下降了3.7个百分点。2019H1物业管理服务收入为25.86亿元,其中来自碧桂园控股的比例为76.8%,相较2018H1的90.8%下降了14个百分点。我们认为这个变化体现了公司积极参与市场化竞争,减少对碧桂园控股的依赖的努力。

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截至2019年6月底,碧桂园服务的收费面积为2.17亿平方米,其中79.5%来自碧桂园控股,20.5%来自第三方物业。2018年收费面积中,80.1%来自碧桂园控股,19.9%来自第三方物业。

责任编辑:

截至2019年6月底,碧桂园服务的储备面积为3.67亿平方米,储备面积/收费面积为1.7。我们认为公司可观的储备面积为后续收费面积的增长奠定了扎实的基础。

此外,2018年公司进入了三供一业(供水、供电、供热及物业管理)分离移交改革领域,具体的是为中石油提供相关的物业管理服务。该块业务为公司带来1.32亿平方米管理面积,其中物业项目管理面积约为9,020万平方米,覆盖了全国11个省的53个城市,供热项目管理面积约为4,170万平方米,覆盖了全国6个省的8个城市。2019年上半年,该块业务中的物业管理产生收入约4,410万元,供热业务产生收入约2,110万元。截至2019年10月份公司已经合同接管了70%的项目物业,并预计2020年全面接管。在产生饱和收入的情况下,管理层预计该业务每年将合计产生约20亿的物管收入。这块业务未来将作为独立的业务板块披露。

2.2。 物业管理服务按物业类型划分

根据物业类型的不同,可以将物业管理服务的收入和收费面积分为住宅和非住宅两类。公司目前管理的物业以住宅为主。2017年物业管理服务的收入中98.7%来自住宅,收费面积中95.4%为住宅。非住宅物业主要包括的业态有政府合作项目,例如高速公路、收费站、公园、景区等以及产业园的物业管理。2017年非住宅物业的收费面积566万平米,其中城市服务(市政公园、市政道路)是360万平米,公司对非住宅类物业管理项目的拓展将进一步丰富其产品线。

2.3。 物业管理服务按收费模式划分

按照不同的收费模式可以将物业管理服务的收入分为包干制和酬金制两类。在包干制模式下,业主向公司支付一笔固定的物业管理费,由公司承担物业管理所涉及的一切成本及开支。在酬金制模式下,业主向公司支付固定管理费,而物业管理所涉及的一切有关成本及开支皆由业主承担。

在我国物业管理行业中,主流的收费方式是包干制,尤其是对于住宅物业来说。因为包干制可以通过省去业主和住户对大额支出的若干集体决策程序,提升物管效率,激励物业管理服务商优化其服务,提高盈利能力。根据公司招股说明书披露的数据,2015-17年,公司收费面积中包干制的占比分别为100.0%、100.0%和99.7%。

3。社区增值服务

社区增值服务指的是公司围绕社区成熟发展周期、业主家庭成长周期和房产价值周期为业主提供的全方位生活服务。2018年公司的社区增值业务已经在房屋中介、房屋配套服务、社区传媒、社区家政服务、社区空间运营等领域,形成了可持续盈利的规模化发展,并且在房屋短租、社区团购、社区保险等领域积极拓展、大力挖掘市场潜力。目前公司提供的社区增值服务共有三大块,分别是家居生活服务,房地产经纪服务和园区空间服务。其中家居生活服务主要包括购物协助、家政、绿化、园艺、拎包入住、生活团购和一些其他的定制服务;房地产经纪服务主要包括房屋中介、房产投资咨询、房屋短租、托管服务和财产保险;园区空间服务主要包括场地运营以及社区传媒等。

2018年社区增值服务板块营收达到4.17亿元,同比增长72.5%,其中三大主线家居生活服务、房地产经纪服务和公用区域增值服务的占比分别为60.2%、25.4%和14.4%。2018年社区增值服务的高速增长主要受益于其中占比最高的家居生活服务的高增长。2018年家居生活服务板块的营收达到了2.51亿元,同比增速高达101.7%。这主要受益于公司推出了多种包括家政服务、社区传媒、汽车维修保养等业务线。

2019H1社区增值服务营收3.07亿元,同比增长79.5%。其中三大主线家居生活服务、房地产经纪服务和公用区域增值服务的占比分别为63.9%、22.4%和13.7%。

2018年社区增值服务毛利率为66.1%,相较2017年提高了8.4个百分点。这主要受益于两方面:一方面,公司进一步优化了业务结构,推广人员成本较少但毛利率高的业务;另一方面,公司通过大量引进战略合作商,在家居生活服务及园区空间服务产生的毛利有较大提升。

2019H1,社区增值服务毛利率为62.8%,相较2018年同期的66.9%下降了4.1个百分点。主要是因为两个方面:一方面,公司增加了该板块的专职人员以及实行了专项激励政策,另一方面,公司战略布局发生调整,社区增值服务的业务构成中,毛利率相对较低的家居生活服务和其他生活服务的比重有所上升。2019H1家居生活服务和其他生活服务的收入占社区增值服务收入的比重为77.6%,相较2018H1提升了6.8个百分点。

4。非业主的增值服务

公司提供的非业主增值服务主要包括三方面:1)物业开发商的售前业务管理咨询服务,以及为其他物业管理公司提供咨询服务;2)在交付前阶段向物业开发商提供开荒清洁、绿化及维护保养服务;3)车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务。

2018年,非业主增值服务产生的收入共7.91亿元,同比增长141.2%。营收增长主要受益于两点:1)碧桂园控股2018年销售业绩好,公司为碧桂园控股提供的售前业务管理咨询所涉及的项目个数增加,且部分项目的收费方式从酬金制变为包干制;2)公司于2018年9月开始对碧桂园控股提供车位和尾盘销售的代理工作,以及提供租赁服务收取代理费,该块业务在2018年第四季度产生了6,700万元收入。

2019H1非业主增值服务的收入为5.96亿元,同比增长116.1%。该板块营收大幅增长的原因和2018年的相同,主要是受益于碧桂园控股的支持。

2018年,非业主增值服务的毛利率为48.1%,相较2017年增长了4.9个百分点。这主要受益于2018年新增的车位及尾盘销售代理业务,该块业务的毛利率高于原有的咨询服务。

2019H1非业主增值服务的毛利率为42.3%,相较去年同期下降了5.3个百分点。主要是交付前开荒清洁等毛利率较低的业务的收入占比扩大拉低了整个板块的毛利率。

5。股东结构及重大公司事件

5.1。 股东结构

截至报告期公司的第一大股东为杨惠妍女士,合计持有碧桂园服务54.37%的股份。杨惠妍女士是碧桂园服务的董事会主席,也是碧桂园控股的控股股东。

5.2。碧桂园控股有限公司

碧桂园控股有限公司是中国最大的城镇化住宅开发商,在2018年《财富》世界500强榜单中位列第353位。“克而瑞销售排行榜”显示,2019年前9个月,碧桂园控股的全口径销售总金额高达5,805.4亿元,同比增长5.2%,在克而瑞销售排行中位列第一。2019年1-9月操盘面积达6,127.9万平方米,在所在榜单中也位列第一。碧桂园控股业绩优秀为碧桂园服务的高速发展提供了保证。

5.3。重大事件

5.3.1收购

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